Los pasos para comprar tu casa en Missouri

Guía completa para la comunidad latina
Por Ester Alfau-Compas, especialista en hipotecas

1) Decide si estás listo para comprar

Objetivo: confirmar que comprar hoy es conveniente para tu situación.

Evalúa tus finanzas: ingreso neto mensual, estabilidad laboral (mínimo 2 años de historial o 12 meses con misma actividad si eres self-employed), deudas actuales (auto, tarjetas, préstamos).
Calcula tu pago cómodo: renta + ahorro actual + gastos fijos → determina un pago meta (hipoteca + impuestos + seguro + HOA).
Fondo de emergencia: ideal 3–6 meses de gastos.
ITIN: sí es posible comprar; las tasas y enganche suelen ser mayores. Planea con tiempo.
Tiempo estimado: 1–3 días.
Errores comunes: mirar casas antes de saber tu presupuesto; no considerar impuestos/HOA.

2) Conversa con una especialista de confianza

Objetivo: aclarar tus opciones y trazar un plan personalizado.

Revisión inicial (15–30 min): metas, zona, rango de pago, tipo de empleo, crédito o historial alternativo.
Mapa del proceso: precalificación → búsqueda → oferta → inspección → cierre.
ITIN / SSN: definimos qué productos aplican, enganche estimado y documentos específicos.
Qué llevar: ingreso mensual, aproximado de deudas, monto ahorrado y fecha objetivo.
Resultado: una ruta clara y lista de acciones para avanzar.

3) Firma tu acuerdo de representación

Objetivo: asegurar que tu agente trabaje exclusivamente para ti.

Beneficios: estrategia de oferta, protección contractual, negociación a tu favor, acceso a listados y comparables.
Costo: usualmente $0 para el comprador (la comisión se paga en el cierre por el vendedor, salvo acuerdos especiales).
ITIN: tu agente debe entender requisitos de tu préstamo para no mostrarte casas que no calzan.
Tiempo estimado: el mismo día.

4) Sesión estratégica de compra

Objetivo: definir con precisión presupuesto, zonas y tipo de vivienda.

Presupuesto: se trabaja con tu pago meta mensual (no solo con precio total).
Zonas: escuelas, tiempo de traslado, impuestos locales, HOA, reventa.
Vivienda: casa independiente, townhome o condominio (cada una impacta tu préstamo y seguro).
Checklist de búsqueda: 5 “no negociables” + 5 “deseables”.
Entrega: lista de barrios y alertas de propiedades nuevas.
Tip: en Missouri, impuestos por condado pueden variar mucho; eso afecta el pago mensual.

5) Obtén tu precalificación hipotecaria

Objetivo: saber cuánto puedes comprar y con qué condiciones.

Se revisa: ingresos, deudas, puntaje de crédito o historial alternativo, ahorros/ferias de cierre.
Programas comunes:
- FHA: 3.5% de enganche, flexible con crédito.
- Convencional: mejor si tienes crédito alto y enganche ≥5%.
- USDA: 0% enganche en zonas elegibles (varias en Missouri).
- VA: 0% enganche (veteranos).
- ITIN: usualmente 10–20% enganche; requisitos de ingresos consistentes.
Documentos típicos: ID/ITIN o pasaporte, talones 30 días, W-2 o taxes 2 años, estados bancarios 2 meses; self-employed: taxes y P&L.
Resultado: carta de pre-aprobación (mejora tu poder de negociación).
Errores comunes: mover dinero entre cuentas, abrir tarjetas, compras grandes antes del cierre.

6) Empieza a ver propiedades

Objetivo: validar en persona que lo que te gusta sí cabe en tu presupuesto.

Plan de visitas: 5–7 casas máximo por jornada con tabla de puntaje (ubicación, estado, HOA, impuestos, mantenimiento).
Señales de alerta: techos viejos, humedad, cimientos, sistemas HVAC antiguos.
HOA y reglas: verifica cuotas y políticas (estacionamiento, alquiler, mascotas).
Tiempo típico: 1–3 semanas según inventario.
Tip: calcula $1–$2 por pie²/año para mantenimiento de una casa como referencia general.

7) Haz tu oferta y negocia

Objetivo: presentar una oferta competitiva que proteja tu dinero.

Componentes: precio, earnest money (1–2% típico), fecha de cierre, contingencias (financiamiento, tasación, inspección).
Estrategias: comparables recientes, cláusulas de concesión del vendedor (crédito a cierre), límite para reparaciones.
Mercado competitivo: puedes usar cláusula de “mejor oferta” o incremento automático (consultar caso a caso).
Resultado: aceptación, contraoferta o rechazo.
Tip: la carta de pre-aprobación y tiempos ágiles de inspección suelen dar ventaja.

8) Firma el contrato de compra

Objetivo: fijar las reglas claras del juego.

Plazos clave: días para inspección, para tasación, para aprobación final, fecha de cierre.
Depósitos: se coloca el earnest money en escrow; si cumples el contrato, se aplica al cierre.
Contingencias: te permiten salir sin perder el depósito si no se cumplen (por ejemplo, si la tasación sale baja).
Revisión: lee todo con tu agente; cualquier cambio, por escrito.

9) Inspección y debida diligencia

Objetivo: descubrir problemas antes de que sean tuyos.

Inspecciones comunes: general, termitas, radón, alcantarillado, techo, chimenea; en condos: revisión de HOA docs y presupuesto.
Informe: lista hallazgos por prioridad (seguridad, estructural, mantenimiento).
Resultados posibles: pedir reparaciones, crédito a cierre o ajustar precio.
Costos típicos: $350–$700+, depende del tamaño/ubicación.
ITIN: igual proceso; procura contratar inspectores con reportes claros y en español si lo prefieres.

10) Renegocia si es necesario

Objetivo: equilibrar el trato según el informe de inspección.

Opciones: crédito del vendedor, reparaciones previas al cierre, rebaja de precio, o seguir sin cambios.
No negociables: problemas estructurales, eléctricos serios, plomería mayor, techo al final de vida útil.
Tiempos: respeta fechas del contrato para no perder derechos.
Tip: un crédito a cierre puede ayudarte con costos sin retrasar el cierre.

11) Finaliza tu financiamiento

Objetivo: obtener la aprobación final del préstamo.

Tasación: confirma que el valor de la casa sostiene el préstamo.
Condiciones del banco: cartas de verificación, aclaraciones de depósitos, actualizar talones de pago.
Cierre de crédito: evita cambiar de empleo, financiar muebles, o depósitos en efectivo no verificados.
Costos de cierre: 2–5% del precio (pueden reducirse con créditos del vendedor o del prestamista).
ITIN: plazos similares; documentación debe estar muy ordenada.

12) Revisión final (Walkthrough)

Objetivo: verificar que la propiedad está en el estado acordado.

Checklist: servicios funcionando, reparaciones completadas, limpieza razonable, artículos incluidos (electrodomésticos, etc.).
Lectura de medidores: toma fotos.
Discrepancias: notifícalas antes del cierre para resolver por escrito.
Tiempo: 24–48 horas antes del cierre.

13) Cierre y entrega de llaves 🔑

Objetivo: firmar y convertirte oficialmente en propietario(a).

Ese día: firmas documentos, pagas el enganche y costos de cierre (transferencia o cashier’s check), recibes acta y llaves.
Servicios y seguros: activa luz/agua/gas, seguro de vivienda/HOA, cambia cerraduras.
Plazos en Missouri: desde oferta aceptada a cierre suelen ser 30–45 días.
¡Felicidades! Empieza tu plan de mantenimiento y construcción de patrimonio.

Comparativa rápida de préstamos (resumen)

Programa	Enganche típico	Crédito	Ventajas	Consideraciones MO
FHA	3.5%	≥580	Flexible, popular primer hogar	Prima de seguro MIP
Convencional	5–20%	≥620–680	Mejor si crédito/ahorro alto	Menos costos de seguro con 20%
USDA	0%	≥620	Zonas elegibles rurales	Ingresos máximos por hogar
VA	0%	—	Para veteranos, costos bajos	Certificado de elegibilidad
ITIN	10–20%	Historial alternativo	Posible sin SSN	Tasa/condiciones más estrictas

Costos aproximados a prever

Inspecciones: $350–$700+
Tasación: $500–$800
Encuesta/estudio de título: según condado
Costos de cierre: 2–5% del precio (negociables en parte)

Errores frecuentes (y cómo evitarlos)

Buscar casa antes de precalificarse.
Depositar efectivo sin documentación.
Cambiar de empleo o financiar compras grandes durante el proceso.
Ignorar HOA, impuestos locales y mantenimiento.
No pedir reparaciones o créditos tras la inspección.

Preguntas rápidas

¿Puedo comprar con ITIN? Sí. Requiere más enganche y documentación ordenada.
¿Cuánto ahorro necesito? Enganche + costos de cierre (salvo créditos del vendedor) + fondo de emergencia.
¿Cuándo empiezo? Agenda tu precalificación; en 24–72 h ya podrías estar viendo casas.

CTA – Asesoría gratuita

¿Quieres saber tu rango de compra y qué programa te conviene?
Agenda una llamada con Ester Alfau-Compas y recibe tu checklist personalizado.
👉 Agendar ahora